מצאתם דירה חדשה, אבל יש משהו אחד בדירה הישנה שדווקא לא מתחשק לכם להחליף: המשכנתא.
אם לקחתם אותה בתקופה שבה קיבלתם ריבית טובה, מסלול שמתאים לכם או תנאים שקשה להשיג היום, סגירת ההלוואה ופתיחת משכנתא חדשה עלולות להיות מהלך יקר ולא הכרחי.
גרירת משכנתא מאפשרת להעביר את המשכנתא הקיימת מהנכס שאתם מוכרים לנכס החדש שאתם רוכשים.
במקום להתחיל את כל המימון מאפס, בודקים האם ניתן לשמר את ההלוואה הקיימת ולהחליף למעשה רק את הנכס שמשמש כבטוחה.
זה נשמע פשוט, אבל הגרירה אינה מתבצעת אוטומטית. הגוף המממן עדיין צריך לבחון את הנכס החדש, את מצב הלווים ואת מבנה העסקה. לכן השאלה הראשונה היא לא רק אם אפשר לגרור את המשכנתא, אלא האם בכלל כדאי לעשות את זה.
האם גרירת משכנתא יכולה להתאים לכם?
לפני שנכנסים למסמכים ולבירוקרטיה, אפשר לבצע בדיקה ראשונית.
המחשבון הבא לא מחליף בדיקה מול הבנק, אבל הוא יכול לתת תמונה ראשונית של העסקה ולהראות האם יש בסיס לבחון גרירה.
בדיקת התאמה ראשונית לגרירת משכנתא
הזינו כמה נתונים על המשכנתא והנכס החדש וקבלו תמונה ראשונית של העסקה.
המחשבון מספק אינדיקציה כללית בלבד. אישור גרירת משכנתא כפוף לבדיקת הגוף המממן, הנכס ונתוני הלווים.
מה בעצם קורה כשגוררים משכנתא?
במשכנתא רגילה, הנכס משמש כבטוחה להלוואה. כשמוכרים אותו, הבנק לא יכול פשוט להשאיר את אותה משכנתא באוויר.
בגרירה מחליפים את הבטוחה.
המשכנתא שהייתה רשומה על הדירה הישנה מועברת אל הנכס החדש, לאחר שהגוף המממן בוחן ומאשר אותו.
היתרון המרכזי הוא האפשרות לשמור על תנאים שנקבעו בעבר.
זה יכול להיות רלוונטי במיוחד אם חלק מהמסלולים הקיימים נלקחו בתנאים שכיום קשה יותר לקבל.
אבל תנאים ישנים לא תמיד שווים תנאים טובים.
לפני שמחליטים לגרור, צריך לבדוק מה נשאר מההלוואה, כמה שנים נותרו, מה הריביות בכל מסלול והאם ניתן כיום לבנות משכנתא מתאימה יותר.
למה לבצע גרירת משכנתא עם חוסן פיננסי?
לא גוררים רק כי אפשר
לפני שמתחילים בתהליך, בודקים אם יש באמת יתרון בשימור המשכנתא הקיימת לעומת האפשרויות שיש היום.
בוחנים את כל עסקת המעבר
מכירת הדירה, רכישת הנכס החדש, ההון העצמי, התשלומים והמשכנתא צריכים לעבוד יחד.
משווים גם לחלופות
לפעמים גרירה היא הבחירה הנכונה. במקרים אחרים מחזור, משכנתא חדשה או שילוב בין פתרונות יכולים להתאים יותר.
מתכננים גם פערים בין העסקאות
הנכס נמכר לפני שמצאתם חדש? הדירה החדשה עדיין בבנייה? אלו בדיוק המקומות שבהם תכנון מוקדם הופך לקריטי.
מסתכלים על המספרים ולא על הכותרת
כל תיק נבחן לפי יתרת המשכנתא, המסלולים, שווי הנכס החדש, ההכנסות ומבנה העסקה.
מלווים את התהליך מול הגוף המממן
מהבדיקה הראשונית ועד המסמכים, האישורים והעברת השעבוד לנכס החדש.
גרירת משכנתא לדירה מקבלן
רכישת דירה מקבלן יוצרת מצב קצת שונה את הדירה הישנה אפשר למכור היום, אבל הדירה החדשה עשויה להימסר רק בעוד חודשים או אפילו שנים.
המשמעות היא שלא תמיד קיים כבר נכס מוכן שאליו ניתן להעביר מיד את השעבוד. לכן צריך לתכנן מראש את מועדי המכירה, התשלומים לקבלן, קבלת הדירה והבטוחות שהגוף המממן ידרוש בתקופת הביניים.
בחלק מהמקרים עולה גם צורך במימון נוסף או בפתרון זמני עד שהדירה החדשה יכולה לשמש כבטוחה.
כאן התזמון חשוב לא פחות מהריבית; מהלך שלא תוכנן נכון עלול ליצור פער מימוני בדיוק באמצע המעבר.
כמה מהדירה החדשה תממן המשכנתא הקיימת?
אחד הנתונים שכדאי להבין לפני שמתקדמים הוא היחס בין יתרת המשכנתא לבין שווי הנכס הבא.
אם אתם עוברים לדירה יקרה יותר, ייתכן שהמשכנתא הקיימת תהיה רק חלק ממבנה המימון ותצטרכו להוסיף הלוואה חדשה.
מחשבון שיעור מימון בנכס החדש
בדקו איזה חלק משווי הדירה החדשה מייצגת המשכנתא שאתם רוצים לגרור.
גרירת משכנתא לנכס קיים
כאשר מוכרים דירה בנויה ורוכשים דירה אחרת שכבר קיימת, התהליך בדרך כלל ישיר יותר מאשר ברכישה מקבלן.
אבל גם כאן אין העברה אוטומטית.
הנכס החדש צריך לעבור את הבדיקות הנדרשות מצד הגוף המממן. בין היתר נבחנים שווי הנכס, אופן הרישום והיכולת שלו לשמש בטוחה למשכנתא.
גם הנתונים הפיננסיים של הלווים יכולים להיבחן מחדש.
אם מאז קבלת המשכנתא השתנו ההכנסות, ההתחייבויות או מצב האשראי, הדבר עשוי להשפיע על הבדיקה.
לכן כדאי להתחיל את תהליך הגרירה עוד לפני שמועדי המכירה והרכישה סוגרים עליכם.
גרירת משכנתא לפיקדון
ומה קורה אם כבר מכרתם את הדירה, אבל עדיין לא מצאתם את הבית הבא?
במקרים מסוימים ניתן לבדוק אפשרות לגרירה זמנית לפיקדון.
במקום להעביר מיד את המשכנתא לנכס חדש, מעמידים בטוחה חלופית לתקופת הביניים בהתאם לדרישות הגוף המממן.
כך ניתן לנסות לשמור על המשכנתא הקיימת בזמן שממשיכים לחפש את הנכס הבא.
זה יכול לפתור בעיית תזמון, אבל דורש אישור ותכנון מראש. לא כדאי למכור את הנכס ורק לאחר מכן להתחיל לברר מה אפשר לעשות עם המשכנתא.
גרירת משכנתא או משכנתא חדשה?
לא כל משכנתא ישנה היא נכס שכדאי לשמור. ההשוואה צריכה להיות בין שתי עסקאות מלאות, ולא רק בין מספרי הריבית שמופיעים במסלול אחד.
| מה בודקים? | גרירת משכנתא | משכנתא חדשה |
|---|---|---|
| תנאי ההלוואה | שומרים ככל שניתן על ההלוואה הקיימת | התנאים נקבעים מחדש |
| מסלולים | מתבססים על המסלולים שנותרו במשכנתא | ניתן לבנות תמהיל חדש |
| התאמה לשוק הנוכחי | יכולה להיות טובה כשיש תנאים ישנים אטרקטיביים | יכולה להיות טובה אם התנאים החדשים עדיפים |
| הנכס החדש | נדרש אישור שלו כבטוחה | נדרש אישור שלו כבטוחה |
| צורך במימון נוסף | לעיתים משלבים הלוואה נוספת | ניתן לבנות את מלוא המימון מחדש |
| גמישות | מוגבלת יותר בגלל ההלוואה הקיימת | גבוהה יותר בבניית התמהיל |
| מה חשוב לבדוק | מה באמת שווה לשמר | כמה עולה החלופה החדשה לאורך זמן |
מתי גרירת משכנתא באמת משתלמת?
המשפט "יש לי משכנתא ישנה, אז בטוח כדאי לגרור אותה" נשמע הגיוני, אבל הוא לא תמיד נכון.
לדוגמה, יכול להיות שיש לכם מסלול אחד מצוין, אבל מסלולים אחרים שכבר אינם מתאימים לצרכים שלכם.
יכול להיות שגם המשכנתא החדשה שתצטרכו להוסיף לדירה היקרה יותר תשנה את התמונה.
לכן בודקים בין היתר:
| נתון | מה הוא מספר לנו? |
| יתרת המשכנתא | כמה כסף בכלל נשאר בתנאים הישנים |
| הריבית בכל מסלול | אילו תנאים באמת כדאי לשמר |
| מספר השנים שנותרו | כמה זמן עוד נהנים מאותם תנאים |
| שווי הנכס החדש | מה יהיה מבנה המימון בנכס הבא |
| ההון העצמי | כמה כסף נוסף צריך להביא לעסקה |
| סכום המשכנתא הנוספת | האם נדרש מימון חדש לצד הגרירה |
| ההחזר החודשי | האם העסקה עדיין מתאימה לתזרים המשפחתי |
ואחרי הגרירה – כמה הכנסה נשארת לכם?
עסקת משכנתא יכולה להיראות טובה על הנייר ועדיין להיות כבדה מדי בחיים עצמם.
לכן לצד הריביות והמסלולים כדאי להסתכל גם על היחס בין ההחזר החודשי לבין ההכנסה של משק הבית.
כמה מההכנסה שלכם הולכת למשכנתא?
הזינו את ההחזר החודשי ואת ההכנסה נטו וקבלו תמונה פשוטה של היחס ביניהם.
גרירת משכנתא בפועל: מה חשוב לסגור לפני המעבר?
עוד לפני החתימה על העסקה החדשה, כדאי לדעת כיצד המשכנתא הקיימת משתלבת בתוכה.
אם הדירה הישנה והחדשה נמכרות ונרכשות בסמיכות, צריך לתאם בין העברת הכספים לבין שחרור השעבוד ורישומו על הנכס החדש.
אם קיים פער בין העסקאות, צריך לבדוק מראש מה הבנק מאפשר לעשות בתקופת הביניים.
גם במקרה שבו נדרש מימון נוסף, כדאי לראות את שתי ההלוואות כתמונה אחת.
המטרה היא לא רק "להצליח לגרור". המטרה היא להגיע לעסקה שבה גם התנאים, גם ההחזר וגם התזמון עובדים עבורכם.
האם אפשר לגרור כל משכנתא?
לא. גרירת משכנתא כפופה לאישור הגוף המממן. הוא בוחן את הנכס החדש ואת נתוני הלווים לפני שהשעבוד מועבר.
האם הריבית נשארת אותה ריבית?
בגרירה שומרים על ההלוואה הקיימת ותנאיה ככל שהמהלך מאושר במבנה המבוקש. אם נדרש מימון נוסף, החלק החדש יקבל תנאים נפרדים.
האם חייבים לגרור את כל המשכנתא?
לא בכל מקרה המבנה חייב להיות זהה. כדאי לבחון את המסלולים ואת האפשרויות הקיימות מול הגוף המממן לפני שמחליטים כיצד לבצע את העסקה.
האם אפשר להגדיל משכנתא בזמן הגרירה?
אם הנכס החדש יקר יותר, ייתכן שתידרש משכנתא נוספת לצד ההלוואה שנגררת. החלק הנוסף נבחן כמימון חדש.
מכרנו את הדירה ועדיין לא מצאנו דירה חדשה. מה עושים?
במקרים מסוימים ניתן לבדוק אפשרות של בטוחה זמנית או גרירה לפיקדון עד למציאת הנכס הבא. האפשרות תלויה באישור ובתנאים של הגוף המממן.
אפשר לגרור את המשכנתא לבנק אחר?
גרירת ההלוואה הקיימת מתבצעת מול הגוף שמחזיק בה. אם רוצים לעבור לגוף אחר, צריך לבחון מהלך מימון אחר ולא רק העברה פשוטה של המשכנתא.
כבר יש לכם משכנתא טובה? בואו נבדוק אם באמת כדאי לקחת אותה איתכם
גרירת משכנתא יכולה לחסוך את הצורך לוותר על תנאים טובים רק בגלל שעוברים דירה.
אבל לפני שמתחילים, צריך לדעת מה בדיוק יש לכם ביד ומה האלטרנטיבה.
בחוסן פיננסי נבחן את המשכנתא הקיימת, הנכס החדש ומבנה העסקה ונבדוק איזו דרך מתאימה יותר עבורכם.
השאירו פרטים ונבדוק את האפשרויות שלכם ללא התחייבות.
