כשמדברים על רכישת דירה, אחת השאלות הנפוצות שמעסיקה זוגות צעירים ומבוגרים כאחד היא האם אפשר לקבל משכנתא בלי הון עצמי. אז בואו נסביר קודם: הון עצמי הוא לא סתם מושג כלכלי, זהו אותו נתון שמסמן את היכולת של הבנק או הגוף המממן להאמין ביכולת החזר ההלוואה שלנו.
לא מעט אנשים מרגישים שמדובר במכשול שקשה מאוד לעבור אותו, מכשול שממש מונע מהם להגשים את חלום הבית הראשון. המחשבה על חיסכון ממושך ושנים של הכנסה שמוקדשת רק להון העצמי יכולה להרתיע ולדחות את החלום לשנים רבות. אבל במציאות כמו במציאות, ישנן דרכים שונות להתמודד עם החסמים האלה. חלקן מוסדרות על ידי הבנקים וחלקן באות ממקורות אלטרנטיביים או חוץ בנקאיים.
אז בואו ננסה רגע לפשט את כל המורכבויות ולהסביר בצורה ברורה איך אפשר, אם בכלל, להגיע למשכנתא ללא הון עצמי משמעותי. אילו פתרונות עומדים לרשותכם ואיך עושים את זה בצורה חכמה ומושכלת.
למה בכלל נדרש הון עצמי
הבנק או הגוף המממן לא נותנים משכנתאות סתם, הדבר נעשה מתוך צורך להקטין סיכונים. הון עצמי הוא למעשה הביטחון של המוסד הפיננסי בכך שהלווה עצמו השקיע סכום כסף לפני קבלת ההלוואה. ככל שהלווה תורם יותר מהונו שלו, הסיכון של המוסד קטן והריביות או התנאים יכולים להיות טובים יותר.
עוד כדאי לדעת שהרגולציה של בנק ישראל מגבילה את אחוז המימון שניתן לקבל ביחס לשווי הנכס. זהו למעשה דבר שמחייב בדרך כלל את החוסכים להכניס חלק מכספם כהון עצמי. ההשקעה הראשונית הזאת משמשת כצעד ראשון שממנו אפשר להבין את רצינות ההשקעה ואת מוכנות הלווים לעמוד באתגר הכלכלי.
מה קובעים החוק והרגולציה
בארץ, החוק והרגולציה קובעים גבולות ברורים לכל סוגי המשכנתאות. ברכישת דירה ראשונה ניתן בדרך כלל לקבל מימון עד כשלושה רבעים משווי הנכס, דבר שמחייב הון עצמי של רבע מערך הדירה.
במקרה של דירה שנייה או דירה להשקעה, התקנות מחמירות יותר ודורשות הון עצמי גבוה יותר, וזה מקטין את האפשרות לקבל מימון מלא. רגולציה זו נועדה להגן על הלווים עצמם מפני סיכון עודף ולמנוע מצב שבו ההחזרים החודשיים הופכים לבלתי אפשריים יחסית להכנסה.
לצד הבנקים קיימים גופים חוץ בנקאיים שמציעים אחוזי מימון גבוהים יותר. לפעמים ניתן להגיע כמעט למימון מלא, אבל הדבר כרוך בתנאים שונים וריביות גבוהות יותר.
אילו אפשרויות יש כאשר אין הון עצמי?
גם כאשר אין חיסכון משמעותי, קיימות דרכים לגייס הון עצמי או להקטין את דרישת הבנק. ניתן להשתמש בנכס קיים של קרוב משפחה או במקורות אחרים של בטחונות פיננסיים, כך שהמוסד המממן מרגיש ביטחון מסוים.
אפשרות נוספת היא לקחת הלוואה משלימה ממקורות חוץ בנקאיים או מגופים מוסדרים ולחשב אותה כחלק מההון העצמי. תוכניות ממשלתיות כמו מחיר למשתכן מציעות מסלולים עם הון עצמי נמוך יותר, אך הן מוגבלות מבחינת הזכאות והדירות הזמינות.
בכל מקרה, כדאי להבין שהאפשרות הזאת לא חפה מסיכונים ויש לבדוק את כל ההשלכות הכלכליות לטווח הרחוק לפני קבלת ההחלטה.
האם קיימת בכלל משכנתא ללא הון עצמי?
באופן רשמי, בבנקים רגילים כמעט ואין אפשרות לקבל משכנתא ללא הון עצמי בכלל. כל ניסיון לקבל מימון מלא ייתקל בדרישות רגולטוריות ובתנאי סף קשים מאוד. עם זאת, כאשר משלבים פתרונות אלטרנטיביים או גופים חוץ בנקאיים, ניתן להגיע למצב שבו ההון העצמי כמעט אפסי.
צריך להבין שהמונח "ללא הון עצמי" במובן המילולי שלו הוא פשוט נכון, מדובר על הון מינימלי מאוד קטן שמאפשר כניסה לשוק הדיור ורבים יכולים להשיג אותו. המשמעות היא שעם מעט יצירתיות ותכנון פיננסי נכון, אפשר להגיע למימון גבוה ולממש את חלום הבית בלי להחזיק חיסכון גדול במיוחד.
מה חשוב לבדוק לפני קבלת החלטה?
לפני שמחליטים על משכנתא עם הון עצמי נמוך, מומלץ לבדוק את היכולת להחזיר את ההלוואה לאורך זמן. יש להבין את ההחזרים החודשיים, את ריביות ההלוואה ואת מצב ההכנסות מול ההתחייבויות הקיימות.
כדאי לוודא אם ההון העצמי הקיים הוא חיסכון בלבד או אם יש גם נכסים אחרים שיכולים לשמש כבטוחה. כמו כן, צריך לבחון את סיכוני הנכס ואת פוטנציאל הירידה בערך או שינויים בשוק הנדל"ן.
יתרונות וחסרונות של משכנתא עם מינוף גבוה
היתרון המרכזי של משכנתא בה המימון העצמי נמוך במיוחד הוא אפשרות כניסה לשוק הדיור גם כאשר אין חיסכון גדול, דבר שמאפשר להגשים את החלום ביתר קלות. יתרון נוסף הוא האפשרות להגדיל את הרווח הפוטנציאלי אם ערך הנכס יעלה בעתיד, כך שהמינוף פועל לטובת הלווים. כמו כן, לפעמים מדובר בפתרון גמיש שמאפשר רכישה מהירה בלי לחכות שנים לחיסכון של הון עצמי.
החסרונות הם סיכון מוגבר במקרה של ירידת ערך הנכס או שינוי בהכנסות המשפחה. החזר חודשי גבוה מדי יכול להכביד על התקציב ולקיחת משכנתא מגוף חוץ בנקאי עלולה להביא לריביות גבוהות ולהגברת הסיכון הכלכלי.
למי זה מתאים ולמי פחות?
משכנתא עם הון עצמי נמוך מתאימה למי שמחזיק בהכנסה יציבה וסבירה ויכול לעמוד בהחזרים לאורך זמן. היא מתאימה גם למי שיש נכס אחר או חיסכון שניתן להשתמש בו כבטוחה, או כשיש תחזית להכנסה גבוהה בעתיד.
היא יכולה להתאים לרוכשים של דירות במחיר נמוך או באזורים עם צפי לעלייה בערך הנכס. מצד שני, היא פחות מתאימה למי שהמצב הכלכלי שלו רגיש, או שיש לו התחייבויות נוספות שמכבידות על התקציב. היא גם פחות מתאימה לרוכשים שמבקשים נכס יקר מאוד או מי שאין לו מרווח בטחון במידה והדברים משתנים בעתיד.
